Análisis de la Jurisprudencia Paraguaya sobre Posesión, Propiedad, Usucapión y Reivindicación

1. Introducción

Este boceto tiene como objetivo realizar analizar una Resolución emitida por la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia de Paraguay (Acuerdo y Sentencia No. 85 del 21 de diciembre de 2022), el juicio se identifico como  «Paulino Ojeda Ortega c/ María Ana Ortega Lago s/ Reivindicación de inmueble” 

Dicha resolución aborda un recurso de apelación interpuesto contra una sentencia del Tribunal de Apelación en un caso de reivindicación de un inmueble. El análisis se llevará a cabo a la luz de las disposiciones del Código Civil Paraguayo que regulan la posesión, la propiedad, la usucapión y, de manera central, la reivindicación. El propósito fundamental es identificar los puntos resaltantes de la decisión del máximo tribunal, así como evaluar la corrección de su razonamiento jurídico en relación con los artículos pertinentes del Código Civil. Se prestará especial atención a la aplicación de los artículos que rigen la acción de reivindicación en casos de superposición de títulos de propiedad emanados de un mismo autor.

2. Panorama de los Artículos Relevantes del Código Civil Paraguayo

• 2.1. Posesión (Artículos 1909-1952)

La posesión, según el artículo 1909 del Código Civil Paraguayo, se define como el poder físico que se ejerce sobre una cosa, inherente al propietario o al titular de otro derecho real que lo confiera. Esta definición establece un vínculo directo entre la posesión y la titularidad de un derecho real, siendo el propietario el poseedor por excelencia. El Código Civil distingue diversas clases de posesión, como la posesión inmediata y la mediata, así como la posesión originaria y la derivada, tal como se establece en el artículo 1911. La posesión inmediata es aquella que se ejerce directamente sobre la cosa (por ejemplo, por el usufructuario, el locatario), mientras que la posesión mediata se ejerce por medio de otro (por ejemplo, el propietario que da la cosa en usufructo o en locación). La posesión originaria es la que se adquiere por la aprehensión de la cosa con ánimo de dueño, mientras que la posesión derivada proviene de un acto jurídico por el cual el poseedor anterior transmite la cosa.   

Si bien el presente caso se centra en la disputa sobre la propiedad y el derecho a reivindicar, el concepto de posesión es intrínseco a la acción, ya que la reivindicación busca que el poseedor ilegítimo restituya la cosa al verdadero propietario, quien tiene el derecho inherente a la posesión. La naturaleza y las características de la posesión del demandado (si es de buena o mala fe, si tiene un título, etc.) pueden influir en los efectos de la reivindicación, especialmente en lo referente a la restitución de frutos, el pago de mejoras y la responsabilidad por deterioros, tal como se detalla en los artículos 2428 a 2435 del Código Civil. Es importante señalar la diferencia entre las acciones posesorias (reguladas en los artículos 1940-1952 ), que protegen el hecho de la posesión, y las acciones petitorias como la reivindicación, que buscan el reconocimiento del derecho de propiedad. En el caso analizado, la Corte Suprema se pronuncia sobre una acción petitoria basada en la titularidad del dominio.   

• 2.2. Propiedad (Artículos 1953 en adelante)

El derecho de propiedad es el derecho real por excelencia, que confiere a su titular las más amplias facultades sobre un bien, dentro de los límites establecidos por la ley. Si bien el Código Civil no contiene un título específico denominado «Propiedad» en la secuencia inmediata a la posesión , diversas disposiciones a lo largo del Libro IV regulan los distintos aspectos del dominio. El artículo 1954, mencionado en diversos análisis , garantiza al propietario el derecho pleno y exclusivo de usar, gozar y disponer de sus bienes, con las limitaciones y obligaciones establecidas en el Código y conforme a la función social y económica atribuida por la Constitución Nacional. Este derecho incluye la facultad de repeler la usurpación y recuperar la cosa de quien la posea injustamente.   

La adquisición de la propiedad se da por diversos modos, entre ellos, la tradición (entrega de la cosa), la sucesión por causa de muerte, la usucapión (prescripción adquisitiva) y la inscripción del título en el Registro Público. En el contexto del presente caso, la inscripción de títulos de propiedad en la Dirección General de Registros Públicos juega un papel fundamental. Si bien la inscripción no es constitutiva del derecho de propiedad en todos los casos, sí otorga publicidad y oponibilidad frente a terceros. El artículo 1932 del Código Civil establece que, respecto de terceros, la inscripción en el Registro Público de los títulos de transmisión relativos a inmuebles deshabitados implica la transferencia de su posesión por tradición. Además, el artículo 2424, que será analizado en detalle más adelante, otorga preferencia al título que haya sido inscripto primero en casos de doble titulación emanada de un mismo autor. La inviolabilidad de la propiedad privada está consagrada constitucionalmente , y el Código Civil desarrolla los mecanismos para su protección, como la acción de reivindicación.   

• 2.3. Usucapión (Artículos 1988-1997)

La usucapión, también denominada prescripción adquisitiva, es un modo de adquirir la propiedad de un bien por la posesión continua, pacífica, pública e inequívoca en concepto de dueño durante el tiempo establecido por la ley. El Código Civil paraguayo contempla diferentes plazos para la usucapión ordinaria (con justo título y buena fe) y la usucapión extraordinaria (sin necesidad de justo título ni buena fe, pero con un plazo de posesión más extenso). El artículo 1990 se refiere a la usucapión ordinaria de inmuebles, requiriendo la posesión continua de diez años con justo título y buena fe. El artículo 1989 establece la usucapión extraordinaria. Es importante destacar que, según el artículo 1993, los inmuebles del dominio público del Estado no pueden ser adquiridos por usucapión.   

Si bien la usucapión es un modo de adquirir la propiedad, no parece ser el fundamento central de la discusión en la jurisprudencia analizada. El caso se centra en la preferencia entre dos títulos de propiedad registrados, más que en la adquisición de la propiedad por la posesión prolongada sin título. No obstante, la figura de la usucapión es mencionada en el contexto general de los modos de adquirir la propiedad y como un contraste con la acción de reivindicación, que presupone la existencia de un título de propiedad previo por parte del reivindicante.

• 2.4. Reivindicación (Artículos 2407-2437)

La acción de reivindicación, regulada en los artículos 2407 a 2437 del Código Civil Paraguayo , es la acción real que compete al propietario de una cosa para reclamar la posesión de quien la tiene sin derecho. El artículo 2407 establece que esta acción corresponde tanto al propietario como a los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión, y que es imprescriptible. El artículo 2408 especifica que la acción se da contra el poseedor que está obligado a restituir la cosa, o que la adquirió del reivindicante o de su autor, aunque fuese de buena fe, por un título nulo o anulable.   

Un aspecto crucial para el análisis de la jurisprudencia es el artículo 2424 , que establece una regla específica para los casos en que tanto el demandante como el demandado presentan títulos sobre el inmueble emanados de un mismo autor: «Cuando actor y demandado, presente en cada uno, título sobre el inmueble, emanado de un autor común, será preferido el que lo hubiere inscripto primero. Si el título fuere anterior a la vigencia de este Código, será considerado propietario el que antes hubiere puesto en posesión de la heredad. Cuando se trate de otro derecho, el que hubiere llenando primero los requisitos exigidos por la ley vigente al tiempo de su adquisición.» Este artículo introduce el principio de prioridad registral («prior tempore, potior iure») como criterio para resolver conflictos entre títulos provenientes de la misma fuente.   

En contraposición, el artículo 2425 regula la situación en que los títulos de adquisición derivan de personas distintas, estableciendo una presunción a favor de quien haya inscripto su título. ¹ Por su parte, el artículo 2426 prevé que, en caso de doble inscripción o de no existir ninguna, se juzgará que el derecho pertenece a quien está en posesión de la cosa. ¹ Estas disposiciones resaltan la importancia del registro como medio de prueba y oponibilidad del derecho de propiedad, aunque la posesión sigue siendo relevante en ciertos supuestos. 

3. Análisis Detallado de la Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia

• 3.1. Antecedentes del Caso

El litigio se originó con una demanda de reivindicación de un inmueble (Finca N° 4017) promovida por el Sr. Paulino Ojeda Ortega contra la Sra. María Ana Ortega Lugo. El Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial rechazó la demanda, argumentando que, al existir una superposición de títulos, el demandante debió haber promovido previamente una acción de nulidad contra el título de la demandada (Finca N° 8.980). El Tribunal de Apelación revocó esta decisión, declarando procedente la acción de reivindicación en aplicación del artículo 2424 del Código Civil, al haberse acreditado la superposición parcial de títulos emanados del mismo autor (IBR, hoy INDERT) y ser el título del demandante el primero en ser inscripto. La Sra. María Ana Ortega Lugo interpuso recursos de apelación y nulidad contra esta sentencia del Tribunal de Apelación ante la Corte Suprema de Justicia.

• 3.2. Razonamiento de la Corte Suprema sobre la Admisibilidad del Recurso (Cuestión Previa)

La Corte Suprema, en su análisis preliminar, abordó la admisibilidad de los recursos interpuestos. Los ministros Garay y Jiménez Rolón coincidieron en que, conforme al artículo 406 del Código de Procedimiento Civil (CPC), son recurribles ante la Corte Suprema las resoluciones dictadas por el Tribunal de Apelación que declaran la nulidad del fallo de primera instancia y dictan otro en su reemplazo, estudiando la cuestión de fondo. Se argumentó que, al dejar sin efecto la decisión de la instancia anterior y emitir un nuevo pronunciamiento sobre el fondo del asunto, la sentencia del Tribunal de Apelación constituye el primer juzgamiento válido sobre la cuestión sustancial, susceptible de ser controlado por el superior jerárquico para garantizar la doble instancia. Se citaron autores como Solé Riera, Benaventos y Alvarado Velloso para fundamentar la importancia del principio de doble instancia como garantía para la defensa en juicio. El ministro Martínez Simón adhirió al voto del ministro Jiménez. De esta manera, la Corte Suprema concluyó que los recursos de apelación y nulidad fueron correctamente concedidos por el Tribunal de Apelación, procediendo a su estudio y juzgamiento.

• 3.3. Decisión de la Corte Suprema sobre el Recurso de Nulidad (1ª cuestión)

En cuanto al recurso de nulidad interpuesto por la recurrente, la Corte Suprema, en concordancia con los votos de los ministros Garay, Jiménez Rolón y Martínez Simón, lo declaró desierto. Se fundamentó esta decisión en que la recurrente no había fundado debidamente el recurso, y tampoco se advirtieron vicios formales o estructurales que autorizaran una declaración de nulidad de oficio, conforme a lo dispuesto en los artículos 113 y 419 del Código de Procedimiento Civil. El ministro Jiménez Rolón realizó una aclaración respecto a la imposición de costas en las instancias anteriores, interpretando de manera coherente los apartados de la sentencia del Tribunal de Apelación para descartar la existencia de vicios de nulidad en este punto.

• 3.4. Decisión de la Corte Suprema sobre el Fondo del Asunto (2ª cuestión – Reivindicación)

Al abordar la cuestión de fondo, la Corte Suprema se centró en determinar si era procedente la demanda de reivindicación del inmueble, en el contexto de la acreditada superposición parcial de títulos. Se destacó que el único agravio de la recurrente era que la acción de reivindicación debía ser rechazada por no haberse planteado previamente una acción de nulidad contra su título. La Corte Suprema recordó que tanto en primera como en segunda instancia se había reconocido la superposición parcial de títulos respecto a una fracción del inmueble, situación corroborada por un plano e informe pericial no cuestionados. Asimismo, se constató que ambos títulos fueron emitidos por el mismo autor, el IBR (hoy INDERT), lo que hacía aplicable el artículo 2424 del Código Civil.

La Corte Suprema, adhiriendo al criterio del Tribunal de Apelación, consideró que el artículo 2424 del Código Civil no exige ni obliga al reivindicante a obtener una declaración de nulidad del título superpuesto, sino que establece directamente cuál será el título preferido, otorgando mejor derecho a la posesión del inmueble al verdadero propietario. Se citó el artículo 2407 del Código Civil para recordar que la acción de reivindicación compete al propietario del inmueble, y el artículo 2408 para señalar que se da contra el poseedor obligado a restituir la cosa. Se transcribió la definición de acción reivindicatoria de Alterini, resaltando su finalidad de proteger la existencia del derecho real de dominio cuando se ha visto comprometido.

La Corte Suprema enfatizó que, al tratarse de títulos posteriores a la vigencia del Código Civil, resultaba aplicable la primera parte del artículo 2424, que otorga preferencia al título inscripto primero cuando actor y demandado presentan títulos emanados de un autor común. Se aplicó el principio «prior tempore, potior iure» legislado en el artículo 288 del Código de Organización Judicial (COJ). Al cotejar ambos títulos, la Corte verificó que el del reivindicante fue inscripto el 14 de julio de 1992, mientras que el de la reivindicada se inscribió el 15 de abril de 2015. En consecuencia, concluyó que el demandante tenía un mejor derecho a la posesión por haber inscripto su título en primer lugar. Por estas razones, la Corte Suprema decidió hacer lugar a la reivindicación parcial reclamada por el accionante respecto a la fracción del inmueble ocupada por la demandada, confirmando el fallo del Tribunal de Apelación e imponiendo las costas a la parte perdidosa.

• 3.5. Aplicación del Artículo 2424 del Código Civil

La Corte Suprema fundamentó su decisión de manera central en la aplicación del artículo 2424 del Código Civil, que establece una regla clara para resolver la controversia generada por la superposición de títulos de propiedad emitidos por un mismo autor. Este artículo consagra el principio de prioridad registral, según el cual, entre dos o más títulos de propiedad sobre un mismo inmueble que provienen de la misma persona o entidad, prevalece aquel que se haya inscripto primero en el Registro Público. En el presente caso, al haberse acreditado que tanto el título del Sr. Ojeda Ortega como el de la Sra. Ortega Lugo fueron emitidos por el IBR (hoy INDERT), y que el título del primero fue registrado en 1992, mientras que el de la segunda en 2015, la aplicación del artículo 2424 condujo inevitablemente a la conclusión de que el Sr. Ojeda Ortega tenía un derecho preferente sobre la porción de terreno donde se produjo la superposición. La Corte Suprema, al invocar el principio «prior tempore, potior iure», ratificó la importancia de la inscripción registral como factor determinante en la resolución de conflictos de titularidad inmobiliaria.

• 3.6. Análisis de la Posición de la Corte sobre la Necesidad de una Acción de Nulidad Previa

Un punto relevante de la decisión de la Corte Suprema es su postura respecto a la necesidad de una acción de nulidad previa del título de la demandada. El Juzgado de Primera Instancia había basado su rechazo de la demanda de reivindicación en la falta de promoción de dicha acción de nulidad. Sin embargo, tanto el Tribunal de Apelación como la Corte Suprema desestimaron este argumento, basándose en la aplicación directa del artículo 2424 del Código Civil. La interpretación adoptada por estos tribunales superiores es que, cuando se cumplen los presupuestos de este artículo (doble titulación de autor común), la acción de reivindicación es el vehículo adecuado para determinar cuál de los títulos tiene preferencia, sin necesidad de un pronunciamiento previo sobre la validez o nulidad del título posterior. En esencia, el artículo 2424 establece una regla de prelación que permite resolver el conflicto de derechos directamente en el marco de la acción reivindicatoria, al otorgar preferencia al título registrado con anterioridad. Esta postura simplifica el proceso judicial y evita la necesidad de iniciar acciones paralelas cuando la ley establece un criterio claro de preferencia entre los títulos en disputa.

4. Conclusiones y Extracto de Puntos Resaltantes

• Conclusiones:

El análisis de la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia revela una aplicación clara y directa del principio de prioridad registral consagrado en el artículo 2424 del Código Civil Paraguayo. La Corte confirmó la decisión del Tribunal de Apelación, otorgando la reivindicación parcial del inmueble al demandante cuyo título fue registrado primero, al tratarse de títulos emanados de un mismo autor. Un aspecto significativo de la resolución es el rechazo de la necesidad de una acción de nulidad previa contra el título registrado posteriormente, interpretando que el artículo 2424 proporciona un mecanismo suficiente para resolver el conflicto de derechos en el marco de la acción de reivindicación. La decisión subraya la importancia de la inscripción de los títulos de propiedad en el Registro Público como medio para asegurar la oponibilidad y la prelación de los derechos reales sobre inmuebles.

• Extracto de Puntos Resaltantes de la Resolución:

  • La Corte Suprema de Justicia confirmó la sentencia del Tribunal de Apelación que hizo lugar a la demanda de reivindicación parcial del inmueble promovida por Paulino Ojeda Ortega contra María Ana Ortega Lugo.
  • La decisión se fundamentó en el artículo 2424 del Código Civil Paraguayo, que establece que, en caso de doble titulación sobre un inmueble emanada de un mismo autor, se prefiere el título que se haya inscripto primero en el Registro Público. En este caso, el título del demandante fue registrado en 1992, mientras que el de la demandada en 2015.
  • La Corte Suprema rechazó el argumento del Juzgado de Primera Instancia y de la recurrente sobre la necesidad de promover una acción de nulidad previa contra el título de la demandada. Se consideró que el artículo 2424 resuelve directamente el conflicto de preferencia entre los títulos en la acción de reivindicación.
  • Se aplicó el principio «prior tempore, potior iure» (primero en el tiempo, mejor en derecho), otorgando preferencia al título registrado con anterioridad.
  • Se ordenó la restitución al demandante de la fracción del inmueble donde se constató la superposición de títulos, en un plazo de veinte días de quedar firme la resolución, bajo apercibimiento de desahucio por la fuerza pública.
  • Se impusieron las costas a la parte perdidosa, conforme a lo dispuesto en los artículos 192 y 205 del Código de Procedimiento Civil.

Analisis Abogado Juan Angel Pérez Pane