Breve Análisis del artículo 843 Código Civil Paraguayo y regla general de prescripción. Desde el punto de vista de la devolución de la propiedad y los valores del alquiler
El artículo 843 del Código Civil Paraguayo dispone que, concluido el plazo del contrato de locación, la permanencia del inquilino en la cosa arrendada no implica reconducción tácita, sino una continuación del contrato vencido bajo los mismos términos; el locador puede exigir la restitución del inmueble “en cualquier tiempo”, sin límite de plazo.
Asimismo, el arrendatario queda “en mora en cuanto a la restitución” y debe pagar el canon convenido hasta la entrega del bien, además de indemnizar los daños ocasionados.
En doctrina se interpreta que esta expresión (“cualquier tiempo”) implica que la acción de restitución carece de término de caducidad específico, de modo que el derecho del locador a recuperar la cosa no prescribe mientras dure la ocupación ilícita.
La prescripción liberatoria ordinaria comienza cuando nace el derecho de exigir el cumplimiento. En el contexto de la locación, cada obligación de pago (canon mensual) nace en su vencimiento, y la obligación de restituir la cosa nace al término del contrato (o al requerimiento de entrega). Por ende, desde esos momentos comienzan a contarse los plazos de prescripción aplicables a cada reclamo específico (salvo disposición contraria, como en el caso del art.843).
- Prescripción de la restitución del inmueble
– Sin plazo legal específico: El art.843 permite pedir la devolución del inmueble “en cualquier tiempo”. Ello se interpreta doctrinal y jurisprudencialmente como ausencia de caducidad para dicha acción mientras persista la ocupación ilegítima. En la práctica se considera que el locador conserva indefinidamente el derecho de recuperar la posesión; sólo la entrega voluntaria o forzada del inmueble extingue la obligación de restitución.
– Prescripción general: Subsidiariamente, de no aplicarse tal regla especial, la acción de restitución podría asimilarse a una obligación personal, prescribiendo a los 10 años según el inciso e) del art.659 CCoas.org. Sin embargo, la jurisprudencia paraguaya destaca que el ocupante se mantiene “poseedor inmediato o inquilino” tras el vencimiento, de manera que el derecho del locador sobrevive. En suma, la doctrina paraguaya concluye que la restitución del inmueble no se ve alcanzada por un término de prescripción interno (o el plazo general de 10 años) mientras dure la falta de entrega.
– Acción de desalojo (complementaria): El Código Civil también contempla la vía de desalojo judicial. Por ejemplo, si el plazo convenido finaliza y el locatario no devuelve la cosa, el locador puede demandar “la restitución inmediata” mediante juicio ejecutivo o ordinario de desalojo. Estos procedimientos permiten expulsar al ocupante tras breve intimación (art.838 y 839 CC), pero no interrumpen ni anulan la posibilidad de exigir la devolución en cualquier momento conforme al art.843. El eventual trámite de desalojo sirve de medio práctico, pero la prescripción de la acción de restitución se regula por lo ya expuesto.
- Prescripción de los alquileres atrasados
– Nacimiento del derecho: El canon de arrendamiento adeudado nace periódicamente (mensual, anual, etc.), por lo que cada obligación de pago comienza a exigirse en su correspondiente fecha de vencimiento. De acuerdo con el art.635 CC, la prescripción corre “desde el momento en que nace el derecho de exigir”. Por tanto, cada renta impaga deviene exigible al vencimiento y a partir de entonces inicia su cómputo prescriptivo.
– Plazo aplicable: El art.660 del Código Civil establece un plazo de 5 años para reclamar “el precio de los arrendamientos o alquileres” Esto significa que cada renta mensual prescribe cinco años después de su vencimiento. En consecuencia, al demandar hoy las rentas atrasadas habrá que contar hacia atrás cada canon y excluir los vencimientos que hayan ocurrido hace más de cinco años. La obligación del locatario (y del cesionario) de pagar el canon sigue vigente por su propia naturaleza contractual (ver art.843: “pagar el canon convenido hasta la entrega”).
– Intereses moratorios: Si el contrato prevé intereses por mora en el pago de rentas, éstos suelen abonarse periódicamente (p.ej. interés mensual). La ley agrega los intereses periódicos a la misma categoría del canon, indicando que también prescriben a 5 años (art.660, inciso c: “…los intereses que deben abonarse periódicamente”). Por tanto, los intereses vencidos deben reclamarse dentro del mismo plazo de 5 años contado desde cada devengamiento.
– Interrupción de la prescripción: En cualquier caso, la interposición de demanda judicial válida interrumpe la prescripción (art.647 CC). Para este tipo de obligaciones pecuniarias es usual iniciar un juicio ejecutivo por cobro de alquileres (art.815 CC) o demanda ordinaria. La notificación del demandado reinicia el cómputo prescriptivo, lo que obliga a la contraparte a contestar o negociar para evitar la extinción.
- Prescripción de otros conceptos asociados
– Intereses sobre rentas: Como se dijo, se integran en el canon y prescriben a 5 añosoas.org.
– Daños y perjuicios: El art.843 menciona “resarcir cualquier otro daño” causado por la ocupación indebida. La naturaleza de tales daños puede ser contractual (daños derivados del incumplimiento del contrato de locación) o extracontractual (actos ilícitos del ocupante). Si se reputan contractuales, se aplicarían los plazos generales para obligaciones (5 o 10 años según el caso); si se consideran ilícitos, el art.663.f CC fija 2 años para acciones de responsabilidad civil por actos ilícitos.
En la práctica, los daños suelen reclamarse junto con los alquileres (como accesorio del incumplimiento), de modo que podrían sostenerse bajo el plazo de 5 años. Pero existe jurisprudencia que también aplica el corto plazo de 2 años cuando se trata de un verdadero daño extracontractual.
– Otras prestaciones: En su caso, cualquier otro rubro pactado (p.ej. sumas por mejoras urgentes, multas contractuales, etc.) se regiría por los mismos criterios: si son pagos periódicos o accesorias a la renta, 5 años; si son indemnizatorias por ilícitos, 2 años.
Conclusiones doctrinales y jurisprudenciales
En síntesis, la doctrina civilista paraguaya señala que la prórroga tácita está expresamente prohibida por el art.843, de modo que el contrato vencido sigue vigente por continuada voluntad de las partes hasta que se restituya la cosa. En ese periodo, el poseedor sigue siendo inquilino; su carácter de “poseedor precario” se mantiene.
La jurisprudencia confirma este criterio[1], cuando el arrendatario persiste en el inmueble tras el plazo, se aplica el art.843 para sostener la continuación del contrato y la permanencia de las obligaciones recíprocas.
En lo prescripcional, se concluye que la restitución del inmueble no caduca mientras subsista la ocupación ilegítima (por la cláusula de “cualquier tiempo” del art.843).
Por su parte, las acciones de cobro de alquileres y gastos asociados comienzan a prescribir desde cada vencimiento de canon y corren por 5 años (art.660)oas.org. Finalmente, cualquier daño o accesorio reclamado se encuadrará en los plazos generales: contractual (5–10 años) o extracontractual (2 años). Esta interpretación integral, apoyada en la doctrina y en la jurisprudencia citada, establece claramente los momentos de cómputo de la prescripción para cada tipo de reclamo derivado del contrato de locación.
Autor: Ab. Juan Angel Pérez Pane
[1] Auto. y Sent. var. Isaac Varzan c/ López Val)pj.gov.pypj.gov.py